Центр антикорупційних розслідувань

Как изуродовать красивейший город: опыты Киева. Квартиры возле Днепра – гарантированно привлекательная столичная недвижимость.

Если рядом метро, ​​то у района есть все шансы стать комфортным и дорогим. Но Никольской Слободке, что недалеко от станции метро «Левобережная», не повезло. В потенциально респектабельном районе сегодня стоят 25-30-этажные недострои с тысячами квартир с видом на Днепр.

Единственная дорога перекрыта активистами, не пропускающими строительную технику, а прибрежная зона постепенно становится заасфальтированным и плотно запаркованным спальным районом, где где-то сбоку есть берег водоема. Садики, школы, городской транспорт? Нет и не планируется.

Городские власти выделили участки у реки под строительство в 2005 году (пляжные кафе и яхт-клубы, до трех этажей). Раньше имелись пляжи и промзона. И началось: строительство жилых комплексов у самой воды, проверки, подделки документов, административные и уголовные суды, апелляции и кассации, аресты земельных участков, протесты активистов, перегруженная разбалансированная инфраструктура, строители-титушки.

Вся прибрежная территория на Никольской Слободке разделена на 14 отдельных участков, вокруг каждого несколько десятков судебных дел, которые тянутся годами. Заезд, который перекрывают баррикадами местные – общий, и может возникнуть впечатление, что люди против всего сразу, в том числе новых обустроенных набережных (без заборов и кодовых замков) с прогулочными дорожками, газонами с автополивом, детскими площадками без доступа автомобилей.

Это создано на средства застройщика возле новостроек на месте строительного комбината и на средства города на другой, большей части. Городское благоустройство, несмотря на немалую стоимость, плохо обслуживается.

Несмотря на задекларированный план (отраженный в выданных департаментом градостроительства и архитектуры градостроительных условиях и ограничениях и целевом назначении участков), власть является, скорее, пассивным наблюдателем, чем активным деятелем, который устанавливает законные правила игры и следит за их выполнением.

Участки на Никольской Слободке и их назначение:

1. Застроенный до сих пор не введенными в эксплуатацию 30-этажками ныне обанкротившегося застройщика «Укрбуд». По целевому назначению здесь до сих пор разрешено строить заведения инфраструктуры в три этажа. Перед зданиями – «зона здоровья», обустроенная для Евровидения в 2017-м.

2. Участок, предоставленный в частную собственность, фактически пляжная зона, обнесенная сегодня колючей проволокой. Там продолжаются противостояния между жителями и спортсменами в оранжевых жилетах, отстаивающих интересы застройщика, желающего там построить три дома по 25 этажей.

3. Участок с новым ЖК «Русановская гавань», строительство почти завершено, квартиры распроданы сотням частных собственников, но не введены в эксплуатацию (невозможно заселяться на законных основаниях, проблемы с коммуникациями).

4. Метро «Левобережная».

5. Кафедральный собор УГКЦ.

К 2005 году эти 40 гектаров столичной территории были освоены примерно на 1/7. Здесь действовал Дарницкий комбинат стройматериалов и конструкций, обеспечивавший нужные темпы строительства жилья во времена позднего УССР.

В двух километрах, рядом с метро «Левобережная» и центром «Левобережный», – жилой район, садики, школы, театр, почта, большой детский универмаг, супермаркет, отели и множество недостроев, которые должны быть офисами. В 2000-х построен главный кафедральный храм греко-католиков Украины. Также рядом – Международный выставочный центр, принимавший Евровидение.

На берегу Днепра даже некоторое время функционировал причал речного трамвая, который должен был возить пассажиров в качестве городского транспорта, с Подола, правого берега Киева. А основу набережной составляют пляжи и зона здоровья – с тренажерами, скейтпарком.

Как доехать до Никольской Слободки?

Несмотря на близость к метро, ​​добраться до прибрежного микрорайона непросто. Транспортная система в этом районе развивается стихийно. Есть дорога к бывшему заводу железобетонных конструкций, вдоль нее – стихийный паркинг. Так и будет в ближайшие годы. Городского плана этой территории нет, а значит, нет видения того, как будут строиться дороги, тротуары и где будут пролегать маршруты общественного транспорта.

Серо-оранжевой штриховкой (в центре фото, на берегу реки) отмечен уже застроенный район на схеме нового генплана Киева. Улично-дорожная сеть там отсутствует

Общественный транспорт на этом участке также отсутствует (карта из еще не утвержденного нового генплана Киева)

Землю выделяли под яхт-клубы и кафе

В 2005 году, во времена мэра Омельченко, в Киеве активно выделяли под застройку землю вдоль Днепра, где были либо промзоны, стихийные свалки, либо дикие пляжи, заросли и места для рыбалки. Целевое назначение земли отмечали нейтральным, чтобы не подвергнуться лишним протестам, – под создание инфраструктуры отдыха, кафе, ярмарок, яхт-клубов (до трех этажей высотой). Ничего же ненормального вроде бы нет? Было запущено – станет для людей, обустроено.

Предполагалось, что со временем в генеральный план будут внесены изменения (которые в частности обеспечат план развития нужной инфраструктуры – строительство дорог, водопровода, канализационной сети, электроподстанций и теплотрасс).

Слева на фото – новый плотный микрорайон на несколько тысяч человек. Справа на фото – бетонная стена в воде. Раньше здесь был естественный пологий берег, но буквально несколько лет назад из-за застройки берег также забетонировали

До реки от забора с колючей проволокой – менее 50 метров. Владельцы участка «воюют» с местными жителями и собираются возводить новые высотные жилые дома

В Европе, как и во всем мире, так называемый waterfront – вид на город из воды – это самые дорогие участки, самая лучшая недвижимость. Здесь должен быть украинский Дубай? Многие визуализации изображали причалы для яхт, деревянные настилы и бетонные швартовки.

Даже если считать, что через столицу Украины протекает не река Днепр с притоками и заливами, а отдельные реки (а так считают застройщики, потому что отступление от Днепра 100 метров, а от малой реки – 50), большие и малые, которые выглядят как одно, общее водное русло, то строительство трех небоскребов почти у воды и бетонной стены-набережной, с насыпью в несколько метров, вместо пологого песчаного берега, увеличит и без того адское состояние экосистемы Днепра – главной пресноводной артерии Украины.

Но чтобы получилось респектабельно, как возле Женевского озера, нужно соблюдать законодательство и ограничения. И здесь важно задать себе вопрос: давало ли законодательство ответы на все вопросы по застройке этих участков с фантастическим потенциалом?

Водный кодекс запрещает строить в прибрежных защитных полосах. Но, чтобы точно знать, где они проходят, нужно заказать и согласовать во всех инстанциях и с генеральным планом проект землеустройства ПЗС по всем участкам берега Днепра в пределах населенных пунктов.

Затем установить границы ПЗС на местности, закрепить каждый участок за балансодержателем (в Киеве это может быть коммунальная собственность в управлении коммунальных предприятий по благоустройству, районным администрациям и КП «Плесо», которое содержит водные объекты Киева и их берега), предусмотреть средства на обслуживание.

Что будет, когда сначала дать сигнал, что берега можно застраивать, а затем долго затягивать с определением конкретных границ защитных полос, не давать исчерпывающие объяснения: что и какой плотности и этажности можно строить, не показывать на кадастровой карте режимов использования и не составить четких списков, что можно делать, а что запрещено?

Итак, в 2005 году городские власти дали старт оформлению физических границ участков под застройку на берегу Днепра (с отступлением от воды на 50-100 метров с разделом Днепра на составные части, чтобы задействовать нормы о малых водоемах), их продаже и передаче в аренду. А в 2011 году приняла решение о создании исторического ландшафта киевских гор и долины Днепра, что ограничивает или полностью запрещает строительство на берегах.

Проектная документация 2005-2006 годов, когда была разработана проектная документация на застройку Никольской Слободки в Киеве. Лакомый кусок земли был свободен от многоэтажной застройки, но частично был занят производственными помещениями завода железобетонных изделий. Слева на проектном изображении – здания, которые могли бы там появиться, по мнению городских проектировщиков

Лето 2021 года – «спортсмены» в жилетах и ​​касках строителей проталкиваются сквозь заслон из местных жителей, заводят на участок строительную технику

В результате есть хаос.

Сначала город вложил средства в обустройство пляжей и спортивных площадок, к которым привыкли люди. А потом другие люди приведут тетушек, поставят забор с колючей проволокой, и начнется длительное противостояние с драками, полицией, судами, муниципальной стражей и активными жителями соседнего многоквартирного жилого района Никольская Слободка, построенного в 200 м от Днепра в 80-90-х годах.

Территория отдыха стала местом постоянных столкновений, а уже построенные тысячи квартир так и не введены в эксплуатацию, люди не получают документы на собственность. Количество судебных дел в кассационных, апелляционных и Верховном суде переваливает за сотню.

Сначала городские чиновники издают предписания о нарушении градостроительных норм, останавливают строительство и даже по иску ГСЧС налагают арест на земельные участки, а затем годами застройщик отменяет и оспаривает эти решения. Вот и вот – только два из сотен судебных дел по этой застройке.

Через 15 лет после принятия проектных решений на территории завода железобетонных изделий на берегу Днепра (то ли его залива – реки Десенка) появился большой жилой район, до сих пор не введенный в эксплуатацию, продолжаются суды о снятии ареста с земельного участка

Для строительства новых жилых районов мало земельных участков, выделенных депутатами Киевсовета в частную собственность. Также мало одних только спорных записей о целевом назначении земли – для строительства и обслуживания объектов инфраструктуры.

Кто заплатит за инфраструктуру?

Даже если, пользуясь несовершенством законодательства, делать вид, что пляжное кафе или одноэтажный павильон для хранения лежаков – почти то же, что три жилых дома на 2000–3000 жителей, то от этого среда не станет комфортной и комплексно развитой.

Даже если считать местных активистов проплаченными работниками конкурентов/вымагателями “откатов”, квартир “на шару”, старыми конфликтными завистниками, которым просто нечем заняться – от этого не станет лучше.

Блокпост на дороге. С лета 2021 года местные жители соседних дач – Русановских садов – выставили на городской дороге баррикаду и активизируются при попытках застройщика проехать в свою частную собственность. Логично, что застройщик усилит в будущем нагрузку на эту дорогу – по ней будут ездить сотни новых покупателей квартир. Жителям частных домов это не нравится. Пока квартиры не построены, субъект, которому противодействует община – один, застройщик. Городские власти в этой ситуации занимают позицию наблюдателя

Город не может состоять исключительно из муляжей, которые показывают в пунктах продаж будущих квартир. Когда люди видят красивую пластиковую коробку с миниатюрными окнами и подсвеченными лампочками, они думают, что это и есть дом, готовый для жизни. Но дом без дороги достаточной ширины, без общественного транспорта и велосети, включенной в общегородскую систему, без водопровода с круглосуточной подачей чистой воды, без канализации и стабильной электросети – это коробка, не намного функциональнее пластикового макета.

Для полноценного функционирования дома нужно как минимум ⅔ стоимости вложить в развитие инфраструктуры.

Кто за это платит? Город за свой счет инфраструктуру не создает. Полагаться на то, что это сделают застройщики – наивно.

Вспомним о перегруженной и изношенной Бортницкой станции очистки сточных вод, которая обслуживает весь Киев и постоянно напоминает об отсутствии финансирования на выживание, не говоря о полноценном развитии и обновлении.

Теплотрассы города также не новые, для киевлян норма позднее включение центрального отопления осенью, отсутствие горячей воды летом, немалые тарифы, которые все равно не дают системе современно развиваться.

Школы, детские сады, больницы, другие некоммерческие учреждения инфраструктуры также вынуждены конкурировать за земельные участки. Сейчас застройщику выгодно построить жилье и совершенно не выгодно строить все перечисленное, а город не имеет рычагов влияния, чтобы это изменить.

Ситуация усугубляется тем, что у застройщиков достаточно денег, чтобы провести часть своих депутатов в городской совет и все оставлять, как есть, без изменений, паразитируя на существующей инфраструктуре.

Развивать инфраструктуру очень дорого, если требовать этого от застройщика, это значит, что его доходы будут меньше, но и квартиры станут дороже.

Чем же соблазняют застройщики покупателей? Почему при очевидных проблемах с инфраструктурой и даже получением прав собственности свободных квартир нет в продаже? Почему с одной стороны – протестующие-соседи, живущие здесь 30-40 лет, а с другой – новые владельцы квартир, за которые они заплатили, но не получили документов? Видели ли покупатели, что и где они покупали? Понимали ли, что нет разрешений, а инфраструктура сама по себе не появится?

Город хочет выкупить проблемный участок

Наиболее проблемный участок (ул. Никольско-Слободская, 7-9), за который продолжается силовое противостояние, городские власти готовы выкупить у частного владельца для общественных нужд. За соответствующее намерение 18 ноября 2021 года проголосовали 85 городских депутатов (большинство от 120). Теперь владелец должен дать согласие. После экспертной денежной оценки начнётся процедура выкупа.

Одна из причин противостояния – многочисленные судебные споры о том, настоящие ли градостроительные документы, об отмене действия предписаний об остановке строительства. Еще и архив Департамента градостроительства и архитектуры после пожара не может предоставить оригинал градостроительной документации, копия которого есть у застройщика.

Также возбуждены уголовные дела о самоуправстве и начале строительных работ без разрешений, признании прокурором Киевской местной прокуратуры № 4 данных земельных участков вещественным доказательством в уголовном производстве.

Острое противостояние происходит вокруг этого участка, огражденного забором с колючей проволокой. Перед участком песчаный пляж с навесами и беговая дорожка, сделанные на средства города. Рядом уже построены дома и не введены в эксплуатацию, а здесь только песок и строительная техника.

В ответ на протесты владелец вывесил информационный плакат, на котором написано, что в первую очередь планируется строительство детского сада. Хотя на участок завезено буровое оборудование и части свай для высотного строительства.

Но рыночная стоимость участка может оказаться такой, что себестоимость пребывания ребенка в гипотетическом садике для городского бюджета (а значит налогоплательщиков) составит от десяти тысяч долларов в месяц. И решение городских властей переложить эти расходы на налогоплательщиков может оказаться совсем нелогичным.

Хотя школ и садиков в этом районе, плотно застроенном новыми жилкомплексами, катастрофически не хватает.

Бетон вместо пляжей

Украинские реки имеют уникальные преимущества перед многими европейскими – приятное песчаное дно и песчаные пляжи. Днепр – не исключение. Киевляне любят нежиться на песочке у своей реки.

Пляж на Никольской Слободке

А что делают девелоперы? Загоняют берег в бетон. Потому что им так выгоднее. Песчаный берег гуляет туда-сюда на пару метров, а бетон – фиксированный и его можно выдвинуть в реку, увеличив свой участок. Поэтому там, где могло бы быть уникальное, с учетом местной природы и традиций, решение – имеем бетон в воде.

Был песок и камыши, ведь это не бывший порт, а природное русло залива Черторой. А встала бетонная стена в воде. Летом под ней, как и везде в Днепре в районе Киева, зацветет вода, а если будет сильная жара, то и будет вонять, как было вблизи подобных бетонных участков прошлым летом. Нужно учитывать, что климат меняется, и чтобы приспособить жизнь к этим новым климатическим реалиям нужно как можно больше сохранять зеленые и природные ландшафты.

Берега, свободные от бетона, могли быть естественным фильтром для воды, частью экосистемы. Но в целом ряде решений и поступков власти, застройщиков и покупателей такой проблемной застройки нельзя искать логику и последовательность. Экономика хочет оградить деньги от обесценивания, инвестировать их в недвижимость, которая могла бы иметь ценные признаки даже по мировым меркам. Но ряд обстоятельств делает такое инвестирование слишком рискованным и токсичным в прямом смысле этого слова.

Многие взаимоисключающие факторы все еще оказывают ключевое влияние на город, где преобладает популизм.

Застройщик построил «прилизанную» набережную, несмотря на то, что не было четкого раздела между водой и сушей, и его частная земля не охватывает эту территорию.

Более того, коммунальные службы также не имеют ее на балансе. Итак, кто будет ухаживать за нею – неизвестно.

Как в Европе?

Давайте посмотрим на две страны. Эталонную Данию, где, как пишут, один из самых высоких индексов счастья в мире и где много моря, на ее набережные и не соседнюю Польшу.

Новый квартал в северной части порта Копенгаген. “Отсюда всего 15 минут на велосипеде до Ратуши в центре”, – говорится в рекламе.

Малоэтажки в Дании и «человеческий» променад – комфортная и безопасная среда в сочетании с развитой и разнообразной инфраструктурой.

Проект визуализации нового района в Копенгагене.

Дерево для украшения набережной – лучший материал. Датчане много работают с натуральными материалами. Умеют обеспечить их атмосферную стойкость и считают нормой старения дерева, изменение цвета на серый и зеленый. В Украине ряд мифов и фобий базируются на том, что априори никто не будет регулярно обновлять и обслуживать наружную отделку – фасады, покрытие набережных. Поэтому они должны быть вандалоустойчивыми, «вечными» и выглядеть всегда гламурно, несмотря на плохие условия.

Предпочтение отдают имитациям, изображающему дерево пластику  или просто бетону – как символу устойчивости даже после ядерного взрыва.

Проектное изображение. В Дании хотят создать парк из плавающих островов. Хороший пример креативного подхода к созданию мест отдыха на воде. Год назад был один такой остров..

В Польше все скромнее, но отвечает мировым трендам адаптации к климатическим изменениям.

Несмотря на плотную застройку центра, берега Вислы в Варшаве остаются в естественных формах. Местные журналисты гордятся тем, что Вашава имеет самый зеленый берег среди европейских столиц.

«Самая крутая бегово-рекреационная дорожка вдоль берега реки. Среди деревьев с видом на город или в Старый город можно гулять, бегать, кататься на велосипеде, зимой бегать по пересеченной местности. Следует взять городской велосипед и прокатиться.

Пляжи это – хит! Вы можете позагорать и устроить пикник на песчаных участках. Есть также более уютные уголки и менее песчаные пляжи, где можно разжечь костер в отведенных местах», – пишет издание Warszawa Warsaw. К сожалению, это не о Киеве, хотя Днепр и его песок, острова, заливы и вода – гораздо роскошнее, чем на Висле. Следов свежей высотной застройки, как и любой другой, там тоже нет.

Вместо послесловия

К сожалению, киевский пример демонстрирует системную проблему – постоянное сокрытие реальных планов. В решениях о выделении земли речь идет о значительно меньшей плотности застройки, соответственно, значительно занижены вложения в развитие инфраструктуры.

Далее, путём самоуправства и мошенничества, строится только то, что можно быстро продать в объемах в 5-7 раз больше возможного. Поэтому среда получается разбитой на фрагменты, не связанные инфраструктурой. 25-30 этажей жилья смотрятся негуманно.

Особенно ощущение явного дискомфорта создает контраст между квартирой и внешней средой, где нет почти ничего пригодного для полноценной жизни и развития, несмотря на то, что места застройки уникальны как в естественном, так и в градостроительном смысле.