Украинский рынок недвижимости похвастать прозрачностью, увы, не может, а потому строительные скандалы гремят один за другим.
Завышенные цены на квадратные метры и сорванные графики сдачи жилья, оборачивающиеся нервными срывами частных инвесторов, эксперты в первую очередь с коррупцией в Государственной архитектурно-строительной инспекции. О строительной мафии в СМИ выходят десятки материалов с именами, явками и паролями, факты беспощадной коррупции в ГАСИ признают государственные мужи на пресс-конференциях, обещая заняться «чисткой» системы на самых высоких уровнях. Однако пока сдвинуть с места коррупционный воз, груженный миллиардными откатами и взятками, не удалось ни бывшим, ни нынешним власть имущим.
Уровень первый: вымогательство на местах и 10 долларов за квадрат
Если разобрать коррупционную пирамиду в строительстве на составляющие, то первой ее ступенью будет взяточничество на местах. Это вершина айсберга, та видимая его часть, которую и называют коррупцией в ГАСИ. Работает она по всей стране как часы: чтобы получить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, застройщику необходимо заплатить фиксированную ставку в условных единицах за каждый метр квадратный. Чаще всего – через посреднические фирмы, куда застройщиков отправляют получать дополнительные «бумажки», услуги и консультации.
Скрывать суммы, которые вымывает из строительной сфере взяточничество в архитектурно-строительной инспекции, уже невозможно – слишком жадными стали коррупционеры. Год назад бывший генпрокурор Юрий Луценко озвучил суммы, которые застройщикам приходится платить в ГАСИ.
«Даже по сравнению с беспрецедентным расхищением страны времен Януковича эти взятки выросли. В Одессе, где при Януковиче собирали пять долларов за квадратный метр, сейчас, по моим данным, – двадцать», – констатировал генпрокурор и призвал всех причастных не щадя живота своего бороться с коррупцией. Впрочем, результаты борьбы говорят сами за себя. Как оказалось, на реальные перемены политической воли у Петра Порошенко и Владимира Гройсмана не оказалось. Почему – расскажем ниже.
Украинский клуб недвижимости (URE Club), позиционирующий себя как бизнес-ассоциацию экспертов и практиков рынка недвижимости, приводит свои цифры по коррупции в строительной отрасли. Так, согласно анонимному опросу среди застройщиков и участников ассоциации, с проявлением коррупции чаще всего приходится сталкиваться при получении согласований и разрешений от органов контроля (58,3% в Киеве, 42% – в регионах).
Наиболее же коррумпированным госорганом в строительном сегменте остается Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины, которую назвали 80% участников опроса.
При этом лидером по коррупции в строительной отрасли в 2019-ом, как и в предыдущие годы, остается Киев, далее следуют Днепр, Одесса и Харьков.
Что касается формы реализации коррупционной составляющей, то за два года, согласно данным URE Club, она претерпела изменений. Если раньше более трети опрошенных признавали, что с них чиновники требуют «квадратные метры», то теперь более 91% застройщиков говорят именно о денежном вознаграждении.
В URE Club в открытую говорят об «устойчивой ремиссии» в коррупционных схемах. Меняется только форма взяточничества – к сокращению размеров вознаграждения тенденции нет. Берут все те же, все там же, но перестраховываются, предпочитая теперь живые деньги.
Сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости Ольга Соловей поясняет, что те 10-20 у.е. за квадрат, которые застройщик платит в качестве мзды в ГАСИ, он вынужден включать в стоимость жилья, и в итоге пострадавшим оказывается простой инвестор.
«По нашим оценкам, коррупционная составляющая цены м² составляет от 12 до 20 долларов. И этот груз затрат, по большому счету, ложится на плечи покупателей жилья. Поэтому очень важным является не просто реформирование ГАСИ, а перевод ее в электронную систему, чтобы искоренить первопричину непрозрачного рынка жилья», – отмечает она.
Уровень второй: строительный беспредел и «смотрящие»
Если с первым уровнем коррупции в строительной отрасти все ясно и понятно – суммы, фиксированные ставки, кабинеты и люди, то распределение взяток выше по пирамиде вызывает куда больший интерес. Совершенно очевидно, что без политической воли на самом высоком уровне в ГАСИ поостереглись бы так наглеть. Достаточно образцово-показательно уволить пару чиновников, а еще нескольких – подвести под уголовное дело, и остальные бы боязливо прижали уши. Достаточно не декларативно, а фактически перевести документооборот в электронную форму – и взяточничество сдуется, как воздушный шарик.
Народный депутат от партии «Слуга народа» Елена Шуляк подсчитала, что потенциальная коррупционная составляющая Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины составляет более 3 млрд грн в год.
«И это не учитывая инфраструктурные объекты, строительство мостов, капитальный ремонт и новое строительство дорог. Это чрезвычайно мощная цифра для рынка строительства», – заявила Шуляк в августе этого года.
В Украинском клубе недвижимости, основываясь на данных анонимных исследований среди застройщиков и игроков рынка, оценили финансовые потери в строительной сфере в 2018 году в полмиллиарда долларов – в пересчете на гривны это уже на 10 млрд больше цифры Шуляк.
При этом независимые эксперты измеряют поборы в ГАСИ в куда более значительных цифрах. Так, эксперт в отрасли градостроительства, действительный член Украинской академии архитектуры Виктор Глеба озвучил сумму в два миллиарда долларов. При этом сам архитектор не приемлет слово «взятка», когда речь идет о дополнительных затратах застройщика при оформлении документов.
«Да, 10 долларов за квадратный метр – стандартная такса. Вы, когда в метро едете по жетончику за 8 грн, почему не пишете о коррупции? Потому что жетончик за 8 грн – это такса за проезд, – рассуждает эксперт. – Взятка – это когда кто-то дает, а кто-то берет. Вы думаете, так примитивно решаются вопросы в строительстве, что кто-то носит кулек денег с собой? Хотя и такое было, когда представители предыдущей власти были пойманы с кульком денег при решении вопроса о высотной застройке центра Киева, но это уже совсем оборзевшие от безнаказанности. Вообще решается это не так. Есть телефонное право: кто-то «великий» вверху звонит кому-то поменьше и решает вопрос».
Так уж повелось в нашем очень правовом государстве, что ни одна схема не работает без «смотрящих» и «крыши в верхах» – и это уже второй уровень коррупционной пирамиды в системе Государственной строительно-архитектурной инспекции Украины. Имена «смотрящих» в ГАСИ хорошо знакомы тем, кто занимается строительством и недвижимостью, но вслух их готовы произнести далеко не все. Впрочем, ни для кого из причастных к теме поборов для застройщиков не секретом являются имена Вадима Столара, а также братьев Юрия и Алексея Горовых. Именно к ним с нижнего уровня стекаются откатные миллиарды – и именно они передают остаток их на самый верхний уровень пирамиды.
О Вадиме Столаре в Киеве давно ходят легенды. Известный столичный аферист начал свою криминальную карьеру с «Элита-центра». Помните историю с нагло кинутыми вкладчиками? Аферу оценили примерно в 80 миллионов долларов, большая часть которых легла в карман тогдашнему большому другу сына Леонида Черновецкого Степана. Впрочем, моральные принципы у Вадима Столара таковы, что он является другом всем, кто ему выгоден в тот или иной исторический момент. Так, он сумел побыть нардепом и от «Нашей Украины», и от «Партии регионов», но окончательно расправил крылья уже с воцарением на столичном престоле Виталия Кличко. Втеревшись к нему в доверие, Столар направил в кошелек Кличко стабильный финансовый ручеек, а сам получил неограниченную власть над строительной сферой в столице и стал «смотрящим» над ней. С тех пор его строительная империя процветает, пусть даже деятельность ее сопровождается бесконечными скандалами . Да и сам Столар не бедствует. Через заведующую черной кассой строительной мафии Татьяну Плачкову он наладил контакт с братьями Горовыми, супругой одного из которых она является. Схему товарищи стали делить на троих, поскольку после бегства Януковича Горовым понадобились новые связи с власть имущими, которые им и обеспечил вездесущий Столар.
Юрий и Алексей Горовы являются «смотрящими» над ГАСИ уже много лет, но стараются держаться в тени, ведь их тяжкий труд лучше держать подальше от внимания общественности. Умение держаться в тени у них настолько прокачано, что даже фотографию братьев в сети найти не так легко – в свое время они потратили немало денег на то, чтобы зачистить украинский сегмент интернета. Тем не менее, не так давно папарацци засекли Юрия Горового на нашумевшей свадьбе в Сен-Тропе неофициального куратора Минюста. Там же присутствовал Андрей Богдан, наладить связь с которым и рвались братья. Судя по всему, знакомство в неформальном кругу прошло успешно, поскольку теперь братья прикрываются фамилией Богдана и продолжают замыкать на себе финансовые потоки коррупционных денег из ГАСИ.
Уровень третий: Правительственная поддержка, Сорос и американская мафия
Чем ближе оказываются к «верхушке» – тем менее разговорчивыми становятся знающие коррупционные схемы люди. Так, например, депутат Елена Шуляк в начале августа смело подсчитывала потери Украины от «недобросовестных лиц вокруг ГАСИ». Но в конце августа она получила должность заместителя главы комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства в Верховной Раде, а в ноябре Гончарук назначил ее представителем Кабмина в ВР – и вот уже в интервью изданию о недвижимости Property Times Шуляк заявляет, что «не в курсе» того, кто является «смотрящими» в строительной сфере и вообще намекает на «толерантность» к ГАСИ.
Архитектор Виктор Глеба никакими «узами обязательств» с системой не связан. «Я не принимал участия в конкурсе, потому что это система откатов больших «царей» большим «князьям», – заявляет он. И, пользуясь преимуществами свободы, сегодня он открыто говорит об изнанке строительной сферы в Украине, упоминая при этом самые табуированные имена.
«Строительная мафия крышуется лично Аваковым, крышуется Мелявским, крышуется Семой Могилевичем, братья Горовые никуда не уехали из страны, а Вадик Столар чувствует себя прекрасно в парламенте. Это люди, которые связаны с бандитами напрямую, это люди, которые два миллиарда долларов отоваривают через ГАСИ, через Минрегион, через другие структуры, «узаканивая» и легализируя незаконные стройки, что не соответствуют государственным строительным нормам. Так вот, если вся эта банда и мафия осталась и процветает, то мы должны понять, что именно эта строительная банда и управляет страной, а никакие не либертарианцы. Предыдущее правительство, поставленное Фиалой и Соросом, которые были связаны через «Dragon Capital» с застройщиками, легализировало сотни строительных объектов. И коррупция такого уровня – это не взятки. Это правительственная, парламентская, генпрокурорская , ментовская, если хотите, коррупция в отношениях», – рассказал Глеба.
Эксперты и журналисты в один голос говорили о том, что конечным бенефициаром коррупционной схемы ГАСИ при прошлом правительстве был лично Владимир Гройсман, который с этих денег и оплачивал свою бестолковую и масштабную предвыборную компанию.
Социальные последствия коррупции и риски для инвесторов
Коррупция в строительной сфере действует в двух направлениях: если порядочный застройщик не получит нужные разрешения на строительство без вноса в «фонд Столара-Горовых», то другой легко поимеет штамп о законности, нарушая при этом все строительные нормы. Простому инвестору, который хочет приобрести жилье, конечно, не разобраться во всех тонкостях этой системы. При этом, вкладывая деньги в недвижимость, рискует каждый второй украинец.
Согласно результатам исследования, проведенного компанией Monitor.Estate в октябре этого года, более половины новостроек в Украине являются рискованными. Среди основных рисков – отсутствие лицензий на строительство у застройщиков, отсутствие разрешительной документации, строительство на землях, не соответствующих целевому назначению или без кадастрового номера, налоговый долг и наличие судебных дел у участников строительства.
При этом только в Киеве эксперты насчитали 208 рисковых объектов строительства, что составляет 55% от общего количества возводимых объектов. Большинство незаконных строек локализируется в Голосеевском, Печерском и Дарницком районах столицы.
По мнению Ольги Соловей, результаты этого исследования показывают, что из-за произвола и неконтролируемости строительного бизнеса, коррупции на всех уровнях рынка недвижимости и отсутствия действенной реформы ГАСИ инвестирование в первичный рынок недвижимости может быть опасным для покупателей жилья.
Кроме того, что инвесторы в Украине переплачивают за жилье, а половина имеет дело с рисковым строительством, коррупционная система ГАСИ несет в себе прямую угрозу жизни и здоровью людей. Ведь, закрывая глаза на нарушения строительных норм, чиновники подвергают опасности тысячи украинцев, отмечает архитектор Виктор Глеба.
«Если дом или квартира, в которой вы живете, начнет гореть, потому что квартира запроектирована так, что вы не можете эвакуироваться из горящего дома, то как коррупция в ГАСИ на вас повлияет? Государственные строительные нормы, которые нарушают в нашей стране, написаны кровью, а первым пунктом там говорится о безопасности, потому что в Конституции Украины указано, что безопасность человека, его жизнь и здоровье являются главным приоритетом страны, – поясняет эксперт. – Сейчас у нас делают проекты люди, не имеющие сертификата классификации, с умышленным грубейшим нарушением норм пожарной безопасности, санитарного комфорта, санитарно-технических элементарных норм, но самое главное – это эвакуация, это безопасность».
Еще одним важным последствием коррупции в строительной системе является нарушение норм благоустройства, подчеркивает Глеба: «Не стоимость трафика, не стоимость «прохода» через ГАСИ является коррупцией. Коррупция – это возможность застраивать колоссальными объемами бетона то, что застраивать нельзя, и грубейшие нарушения градостроительной документации».
«Благоустройство ведь никто не отменял, – говорит архитектор. – Должны быть детские площадки, разворотные площадки, должно быть озеленение во дворах жилых домов. И вы не должны своим новым домом мешать тем жителям, которые живут в старых домах. Почему из новостроек дети и их родители гуляют на соседних детских площадках, прилегающих к застройке домов? Почему те, кто приехал и поселился в новостройках, используют наши тротуары, наши парки, наши парковки? То есть существует очень много вопросов, которые не касаются капитализации строительства, если посмотреть на коррупцию в ГАСИ с социальной точки зрения. Потому что правительство сегодня смотрит на все с точки зрения бизнеса и говорит, что повернуто к бизнесу лицом. Но ко всем остальным оно тогда какой частью тела поворачивается?».
Проваленный конкурс и взгляд в будущее
О том, что ГАСИ является одной из самых коррумпированных структур в Украине и подлежит немедленному реформированию, новые власти заявили почти сразу.
25 сентября Кабмин объявил о проведении конкурса на должность главы Государственной архитектурно-строительной инспекции. Примечательно, что должностной оклад будущего руководителя ГАСИ установлен в размере 24 тысяч гривен без надбавок – именно столько, по мнению правительства, должен получать человек, который сможет навести порядок в одной из самых коррумпированных сфер в Украине.
Если учесть, что потенциальная коррупционная составляющая ГАСИ составляет несколько миллиардов долларов (как считают эксперты), или даже в гривнах (как подсчитала Елена Шуляк), то новый руководитель также должен обладать колоссальной выдержкой и самообладанием, чтобы бороться с коррупцией за такую зарплату. Впрочем, способность к самоконтролю действительно, прописана как одно из требований к компетентности руководителя ГАСИ в условиях конкурса. А вот пункт о том, что новый глава ГАСИ должен обладать «умением определять заинтересованные и влиятельные стороны и строить партнерские отношения» можно истолковать двояко.
Сможет ли новый руководитель Государственной строительно-архитектурной инспекции правильно определить «влиятельные стороны» и принять нужную, пока неизвестно, поскольку конкурс постоянно срывается. И одной из причин этого может быть именно то, что «влиятельные стороны» пока еще не определились со «своим» кандидатом на эту должность.
«Конкурс главы ГАСИ срывается, потому что братья Горовые, которые продолжают управлять строительной отраслью – это люди Гройсмана и Мартынюка. А Гройсман давно в бизнесе и давно в теме, это же не просто вчерашний премьер, он очень тесно связан с мафией. И Порошенко, и генпрокурор Луценко, и Ярема – они все связаны, и все в единой банде застройщиков. И эта банда не хочет передела рынка. Эта банда толкает то одного, то другого именно потому, что хочет сохранить свои позиции на рынке», – комментирует Виктор Глеба.
В Украинской строительной ассоциации также считают, что будущее ГАСИ в ее полном реформировании, и уже направили на рассмотрение рабочей группе Минрегионстроя ряд соответствующих предложений.
«Система архитектурно-строительного контроля и надзора искусственно тормозит развитие строительной отрасли. Такая ситуация негативно отражается на привлечении инвестиций в рынок недвижимости Украины, сдерживает рост валового внутреннего продукта, создает коррупционный фон в работе строительной отрасли », – заявляет сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости Ольга Соловей.
В опросе среди игроков строительного рынка, который проводился весной этого года, последним был вопрос о возможности преодоления коррупции в сфере недвижимости. На тот момент, когда все понимали, что грядет смена политического режима, 42% из опрошенных выразили в своих ответах надежды на лучшее.
Однако год 2019 подходит к концу, и уже можно констатировать как отсутствие изменений в системе ГАСИ, так и разочарование тех, кто верил в то, что новая политическая система сможет ее легко изменить. Впрочем, для того, чтобы разрушить коррупционную пирамидку, достаточно выбить пару кубиков на правильном уровне. Но сделать это сможет только тот, кто обладает достаточной силой и волей, и сможет устоять перед предложениями «смотрящих» о безбедном будущим за счет коррупционных схем. Делаем ставки?