На сегодняшний день существует три главных причины появления долгостроев: заведомое мошенничество, не профессионализм застройщика и коррупция в местных органах власти. Поэтому только у 16 из больше 100 замороженных объектов в столице и Киевской области в 2020 году есть шанс стать полноценным жильем.
В этом году в Киеве и области потенциально можно было бы начать достройку около 40 ЖК-долгостроев. Однако на текущий момент вопрос таких объектов пока никак не регламентирован. Поэтому участие застройщиков в подобном строительстве достаточно рискованное и непрогнозируемое. Отсутствие законодательных механизмов, которые бы кроме прав обманутых вкладчиков учитывали также и интересы новых девелоперов, тормозят решение ситуации.
Еще один важный аспект то, что в большинстве таких недостроев уже продано более половины квартир. По мнению, Алексея Коваля, руководителя проектов группы компаний Perfect Group если в объекте продано 50% квартир, рентабельность достройки ЖК составляет не более 10%, а если реализовано 2/3 жилья – выходит в лучшем случае в «0». «Естественно, в таких условиях новые девелоперы не могут взяться за проект по причине практически нулевой рентабельности, — отмечает Коваль. — Все прекрасно понимают, что только за счет привлечения новых застройщиков проблему долгостроев не решить».
Сейчас участие девелопера в долгостроях может быть выгодно, только если в нем продано не более 30% квартир. Например, на доме, в котором реализована 1/3 квартир, застройщик рассчитывает получить не мене 20% прибыли.
«На сегодняшний день, чтобы застройщику зайти в замороженный проект требуется тщательный технический аудит для определения реального технического состояния объекта и возможных рисков. У всех недостроев разная степень «готовности»: где-то возведен каркас из нескольких этажей, а где-то лишь подготовлен котлован. Поэтому требуется исследование его конструктивных элементов, внутренних сетей, если таковые имеются, степени изношенности оборудования, реальных сроков введения в эксплуатацию и другое», — сообщила Анжелика Саакян, директор по маркетингу проекта многофункционального жилого комплекса «Polaris Home&Plaza».
Участие девелопера в долгостроях может быть выгодно, только если в нем продано не более 30% квартир
Стоит учесть, что возраст долгостроев очень часто превышает 10-15 лет. И, естественно, за прошедшее время покупательские предпочтения и конъюнктура рынка значительно изменились. Покупатель стремится приобрести квартиру в «концептуальном» объекте с элементами инфраструктуры: детскими площадками, скверами, парковками и другими необходимыми составляющими современного жилого комплекса. То есть, завершение недостроенного объекта потребует от застройщиков еще и существенный пересмотр концепции проекта.
Еще важна юридическая «чистота» самой площадки: наличие судебных разбирательств и сопутствующих рисков, которые могут повлечь за собой дополнительные финансовые и временные издержки.
«Кроме этого, из-за отсутствия законодательных механизмов завершения долгостроев, а также неопределенного статуса инвестора на первичном рынке жилья, от девелопера потребуются значительные усилия. Ему нужно будет определить точное количество пострадавших инвесторов, которые могут претендовать на квартиры в недострое: анализ платежных документов, по которым они имеют право претендовать на квартиру», — считает Саакаян.
КАК РАЗМОРОЗИТЬ ОБЪЕКТ
Эксперты выделяют несколько реальных механизмов, чтобы решить проблему недостроев. Первый вариант — это частичное, партнерское участие органов власти в достройке объектов.
«Можно привлечь к достройке частные девелоперские компании, которые могли бы рассчитывать на прибыль от участия в таких проектах. При этом государство может взять на себя часть финансовой нагрузки или же компенсировать застройщику его затраты, — отмечает Сергей Бордюг, эксперт по недвижимости.- Это может быть, как выделение нового участка под строительство, урегулирование земельного вопроса (или споров), проведение технического аудита объекта, составление реестра всех пострадавших инвесторов и передача/распределение им квартир. Однако такой вариант достройки объекта может быть реальным, только если в долгострое продано не более 50% квартир».
Если количество проданных квартир в долгострое минимально (преимущественно до 30%, в редких случаях – до 50%), местные власти должны взять на себя решение сопутствующих не урегулированных вопросов.
Для «разморозки» объектов местные власти должны взять на себя решение сопутствующих не урегулированных вопросов.
«Например, «легализацию» земельного участка, если первичное разрешение было получено с нарушениями, вопрос подключения к инженерным сетям и передачу квартир инвесторам, оплатившим 100% ее стоимости. А также разработку механизма взимания необходимых доплат за достройку объекта для тех инвесторов, кто частично оплатил квартиры», — считает Саакаян.
Кроме того, можно решить эту проблему по примеру Польши или некоторых других стран. Там деньги покупателей незавершенных объектов строительства должны поступать на банковский счет застройщика, но распоряжаться ними он сможет только после завершения всего процесса строительства.
Важно понимать, что при такой схеме строительство может вестись либо за собственные средства застройщика, либо за счет льготного кредитования. В любом случае, это повлечет за собой увеличение стоимости жилья для конечного инвестора.
Третий вариант – привлечение средств обманутых вкладчиков – так называемый «механизм «доплат». На данный момент он является единственным действенным механизмом для обеспечения достройки дома. Покупатели могут объединиться в кооперативы и потратить свои средства, чтобы нанять застройщика.
В таких ситуациях сумма дополнительных вложений может быть от 90 до 300 у.е. за м2. При этом при составлении общей сметы работ на весь период строительства, важно учитывать постоянный рост цен на строительные материалы в Украине.
Также инвесторам придется объединиться в юридическое лицо, решить вопрос с землепользователем участка, на котором должен был быть построен их дом. Либо самим стать землепользователем, пройдя все необходимые процедуры в местных органах власти.
ЗАСТРОЙЩИКИ ГОТОВЫ РИСКОВАТЬ
Сегодня, чтобы закончить все недостроенные объекты, необходимы колоссальные средства – в зависимости от объекта в среднем 3-5 миллионов долларов на один долгострой. В текущей рыночной ситуации у государства таких денег в бюджете попросту нет. А вот застройщики готовы рисковать.
Например, компании Perfect Group и Сitex Development начали достройку замороженного объекта по ул. Семьи Кульженко, 22 — строительство многофункционального жилого комплекса формата формата «live-work-play» «Polaris Home&Plaza». Данная площадка была проблемной, начиная с 2004 года, и за последние 15 лет было предпринято 4 попытки завершить проект.
Площадь земельного участка, отведенного под строительство, 2,9 га. А общая сметная стоимость проекта 1 млрд. грн.
Компании Perfect Group и Сitex Development, помимо финансирования достройки замороженного объекта, берут на себя контроль за целевым использованием выделенных средств. Это даст гарантии передачи построенных домов в собственность пострадавших инвесторов.
Отметим, что достройка объекта по ул. Семьи Кульженко стала возможной только потому, что в нем продано менее 30% квартир. Это дает возможность новым девелоперам еще возвести новый жилой комплекс на территории ЖК. В целом, количество пострадавших инвесторов – 226 человек (менее 15% от всего количества запланированных квартир).
В свою очередь, компания «Бориспільміськбуд» в 2013 году выкупила на аукционе активы обанкротившейся компании «Агробудпереробка» вместе с недостроенным жилым комплексом «Київський Шлях». На момент банкротства более 2/3 квартир в этом объекте уже были проданы. Поэтому застройщик предложил инвесторам достроить дом, урегулировав этот вопрос путем доплаты незначительной суммы — менее 100 у.е.
Большинство инвесторов согласилось с таким решением. Ведь другого пути закончить объект просто не существовало. Причем, инвесторам повезло — «Київський Шлях», прозванный в народе «Кинг-Конг» — один из немногих уже достроенных объектов, с проданными на 2/3 квартирами. Обычно за такие проекты девелоперы не берутся.
Возникают вопросы: как не оставить обманутых инвесторов без своих заветных квадратных метров? И как сделать, чтобы процесс достройки замороженных и потенциально ликвидных объектов принял массовый характер? Участники рынка недвижимости уверенны, прежде всего, необходимо обеспечение прозрачных и понятных механизмов, основывающихся на государственно-частном партнерстве между местной властью и девелоперами. А пока будут достраиваться лишь единичные долгострои.